Procedura pentru evacuarea din imobil a chiriașului – neplata chiriei

Evacuarea înseamnă procedura legală prin care proprietarul unui imobil solicită eliberarea imobilului persoanei care se află în posesia / folosința imobilului, fie că este vorba de un chiriaș (al cărui drept s-a stins) sau de un ocupant (care nu a avut niciodată un astfel de drept).

În acest articol, aflăm care este procedura de evacuare + instanța competentă să soluționeze evacuarea din imobil a chiriașului.

În Codul Civil, la art. 1.777-1.850 este prezentat Contractul de locațiune, care reprezintă asigurarea de către locator (proprietar) a folosinței unui bun pentru locatar (chiriaș), pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț (denumit chirie).

Instanța competentă pentru evacuarea din imobil a chiriașului

Cererile formulate în temeiul Titlului XI Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept sunt de competența judecătoriei în circumscripția căreia se află situat imobilul ocupat fără drept / închiriat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul /  contractul a încetat.

Dacă domiciliul proprietarului este la Mangalia, domiciliul chiriașului este la Tulcea dar apartamentul închiriat este la Mamaia Nord, atunci procesul se judecă la Judecătoria Constanța.

Citarea și comunicarea actelor procedurale 

Chiriașul / ocupantul imobilului este socotit ca având domiciliul lui obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă (fără niciun drept). Dacă imobilul este închis, toate actele de procedură emise (notificări, citații și alte acte procedurale) vor fi afișate la ușa imobilului.

Procedura pentru evacuarea din imobil a chiriașului

Există 2 proceduri alternative de evacuare:

1. Procedura de drept comun – acțiunea în revendicare imobiliară unde proprietarul unui bun are dreptul de-al revendica de la posesor / de la o altă persoană care îl deține fără drept (+ dreptul la despăgubiri, dacă este cazul). Acest drept este imprescriptibil conform art. 563 din Codul Civil. 
2. Procedură specială conform art. 1.034-1.049 a Noului cod de procedură civilă de art. 1034-1045 – Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept.  Se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite / ocupate fără drept de către foștii locatari / alte persoane. Această procedură este mai rapidă și mai puțin costisitoare.

Desfășurare procedură de evacuare

1. Notificarea scrisă a chiriașului / ocupantului

Proprietarul va notifica chiriașul / ocupantul, în scris, prin intermediul unui executor judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile (5 zile în cazul ocupantului fără drept) de la data comunicării notificării.

2. Evacuarea voluntară

Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat a părăsit imobilul, proprietarul poate intra în posesia imobilului, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.

Se prezumă că imobilul este părăsit în cazul:

• încetării activității economice,
• încetării folosirii imobilului de către chiriaș / ocupant / persoanele aflate sub controlul lor,
• returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor / mărfurilor / altor bunuri mobile din imobil.

3. Introducerea unei acțiuni la judecătorie

În situația în care chiriașul / ocupantul fără drept refuză să evacueze imobilul după trecerea perioadei conform notificării, proprietarul poate solicita instanței, o hotărâre executorie de evacuare imediată.  

4. Procedura de judecată

 Judecarea cererii de evacuare se face:

• cu citarea părților (excepție când evacuarea mobilului pentru neplata chiriei / arenzii se solicită în baza unui contract care constituie titlu executoriu),
• în regim de urgență,
• în camera de consiliu,
• cu dezbateri sumare (dacă părțile au fost citate).

Dacă s-a solicitat și plata chiriei, instanța poate dispune odată cu evacuarea și obligarea pârâtului la plata acestora.

5. Executarea hotărârii de evacuare

Hotărârea de evacuare este executorie (cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare). Împotriva executării hotărârii de evacuare se poate introduce contestație la executare.

Protecția drepturilor proprietarilor / chiriașilor

Este recomandat ca proprietarii și chiriașii să încheie contracte de închiriere (să fie înregistrate la notar sau la ANAF), unde să fie scrise clar drepturile și obligațiile ambelor părți și ce se întâmplă când aceste drepturi și obligații nu se respectă.

În plus, e indicat să se apeleze la sfaturile unui avocat specializat în dreptul imobiliar din Constanța (dacă imobilul închiriat este din Constanța sau împrejurimi), pentru a se asigura că toate aspectele legale sunt respectate și clauzele sunt trecute în contractual de închiriere.