Dacă ai un apartament pe care l-ai închiriat, în articolul de mai jos vei afla ce drepturi și obligații ai ca și proprietar sau ca și chiriaș, când se poate rezilia/prelungi contractul de închiriere (locațiune) și răspunsurile la cele mai căutate întrebări din sfera închirierii de bunuri. Dacă te interesează numai anumite informații din acest articol, urmărește cuprinsul de mai jos și du-te la răspunsurile de care ai nevoie.

Cuprins

Ce este contractul de închiriere (locațiune)

Este contractul prin care se transmite folosința unui bun pentru o anumită perioadă de timp (5 zile, o lună, 2 ani, etc.) de la locatOR (proprietar) către locatAR (chiriaș) în schimbul unui preț (chirie). Putem închiria de la hoteluri, apartamente, garaje, spații comerciale, bărci, livezi (aici termenul este de arendare), echipamente foto iar limita se poate opri când se oprește și imaginația noastră.

Chiria se poate stabili în bani (că am luat în chirie un apartament și dăm 300 €) sau în orice alte bunuri sau prestații (am luat în chirie un apartament și îi dăm mașina să o folosească pe perioada chiriei).

Durata contractului de închiriere se alege de ambele părți, ea neputând să fie mai mare de 49 de ani. Nu este obligatoriu să trecem o perioadă dinainte stabilită, dar dacă nu trecem, de exemplu în cazul închirierii unui apartament, se prezumă că s-a făcut pe 1 an de zile.

Ce drepturi și obligații are chiriașul

să ia în primire bunul închiriat

dacă nu preia bunul la data când a fost stabilită în contract, el devine răspunzător dacă i se întâmplă ceva bunului respectiv;

să plătească chiria stabilită la timp confom cu ceea ce scrie în contractul de închiriere

dacă scrie că trebuie pe 15 ale lunii, atunci când nu își îndeplinește obligația, poate fi supus și la penalități;

să folosească bunul cu prudență și diligență

dacă apartamentul este dat pentru închiriere, chiriașul nu poate să facă crescătorie de iepuri în apartament;
trebuie să facă reparațiile de întreținere curentă (să schimbe becul, furtunul de duș, să dea cu lavabil dacă din cauza fumului cauzat când făcea mâncare, pereții s-a îngâlbenit, samd);
să îl anunțe pe proprietar când sunt necesare să fie făcute reparații ce întră în sarcina acestuia.

să restituie bunul când se termină contractul de închiriere

bunul trebuie restituit așa cum a fost dat la începutul contractului. Nu este necesar să dea chiriașul cu lavabil pe pereți, să schimbe geamurile și ușile casei dacă nu le-a cauzat el ceva și doar prin trecerea timpului, pereții au devenit mai puțin albi decât la început sau clanța ușii a început să scârțâie.

Ce drepturi și obligatii are proprietarul?

Să predea bunul dat în închiriere.

Proprietarul are obligația să predea bunul cu toate accesoriile sale. De exemplu, dacă închiriază un tractor cu remorcă, nu poate să îi predea doar capul tractor iar remorca să o folosească el pentru alte treburi la câmp. Sau dacă închiriază un apartament, să nu îi dea chiriașului cheile de la apartement / boxă sau să nu îi dea acces la balcon.

Să mențină bunul în stare de corespunzătoare de folosință pe durata închirierii

Proprietarul este obligat să facă reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare (schimbat țevile de apă caldă/rece, geamurile, reparație acoperiș, reparații la centrala de gaz, reparație la lift etc).

Dacă s-a stricat / spart o țeavă de apă (nu ne referim la situația când din cauza chiriașului care se juca el la țevi cu cuțitul cel nou cumpărat să vadă dacă taie sau nu, pentru că aici nu mai plătește proprietarul, ci chiriașul) din cauza presiunii prea mari sau că erau țevile prea vechi și nu fost schimbate la timp, chiriașul trebuie să îl anunțe pe proprietar ca să trimită pe cineva care să repare. Dacă situația e urgentă, inundă casa, nu e timp de anunțat și repară chiriașul, atunci proprietarul e dator să îl despăgubească pe chiriaș.

DAR, dacă chiriașul nu îl anunță pe proprietar de o anumită reparație care ar trebui să fie făcută la timp și din cauza aceasta se produce o pagubă și mai mare, atunci chiriașul este dator să plătească pentru paguba mai mare.

De exemplu, dacă după o ploaie, începe să se vadă că peretele a devenit umed, ploile continuă câteva zile bune iar chiriașul nu îl anunță pe proprietar despre această situație și după 7 zile, peretele se prăbușește, atunci chiriașul de e de vină și trebuie să plătească paguba produsă.

Să asigure chiriașului liniștita și utila folosință a bunului închiriat

Proprietarul îl garantează pe chiriaș contra tuturor viciilor, acesta din urmă având dreptul la o scădere proporțională a chiriei și, uneori, la daune interese. De exemplu: dacă în realitate, există mucegai pe pereții casei, sau există niste porumbei care fac gălăgie prin hota de la bucătărie și îl trezesc pe chiriaș în fiecare dimineață, sau se face un curent prea mare în casă din cauza faptului că geamurile nu sunt izolate corespunzător iar când a fost la vizionarea apartamentului era o zi liniștită și nu a putut să observe această problemă.

Mai mult decât atât, proprietarul trebui să îl apere pe chiriaș dacă o altă persoană pretinde vreun drept asupra bunului închiriat. De exemplu: dacă vine Vasilică și zice că și el are un contract de închiriere pe același apartament și vrea să stea acolo sau că în fapt el este proprietarul apartamentului și vrea să îl dea afară pe chiriaș.

În aceeași măsură, chiriașul trebuie să îl anunțe pe proprietar dacă cineva pretinde vreun drept asupra bunului și există vreun risc de a pierde folosința acestuia (chiriașul chiar putând fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile suferite).

Se poate subînchiria sau ceda contractul de închiriere?

Dacă nu i-a fost interzis acest drept în contract, chiriașul poate să încheie o sublocațiune sau să cedeze cu totul locațiunea unei alte persoane (la bunurile mobile – un tractor sau o mașină să zicem – trebuie să existe acordul scris al proprietarului). Mai explicit, chiriașul poate subînchiria o cameră din apartament unei alte persoane (cum de altfel se întâmplă cel mai des la studenți dar nu și contract de închiriere) sau poate subînchiria tot apartamentul (pleacă în timpul contractului în voiaj pe mare și când se întoarce vrea să revină la același apartament).

Ce se întâmplă când expiră perioada de închiriere în contract

Dacă nicio parte nu și-a făcut întențiile cunoscute, atunci contractul de închiriere continuă în aceleeași condiții ca și contractul de închiriere anterior, numai că perioada de închiriere va fi una nedeterminată dacă părțile nu covin altfel (ei pot face o precizare în contractul de închiriere inițial că după ce se termină perioada de 1 an de închiriere să înceapă o nouă perioadă de închiriere de 1 an și tot așa).

Ce se întâmplă dacă proprietarul vinde apartamentul în care stau în chirie?

Aici există 2 situații:

Dacă contractul de închiriere a fost înscris la ANAF sau la notar, atunci situația este bună, chiriașul mai poate sta de 2 ori perioada care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului. Mai precis, dacă în contractul de închiriere, la denunțarea contractului se precizează că denunțarea se face cu 60 de zile înainte de terminarea contractului, atunci după ce s-a perfectat contractul de vânzare între cei 2 proprietari, chiriașul mai poate sta 2 x 60 de zile = 120 de zile. Asta nu înseamnă că e obligatoriu să și plece după cele 120 de zile. Dacă chiriașul și noul proprietar se înțeleg (că poate noul proprietar a cumpărat apartamentul să îl închirieze în continuare, nu pentru a locui în el), drepturile și obligațiile vechiului proprietar se transmit noului proprietar iar drepturile și obligațiile chiriașului se transpun față de noul proprietar.
Dacă contractul nu a fost înscris la ANAF sau la notar, atunci proprietarul poate să îl dea afară oricând pe chiriaș dar și chiriașul poate să nu plătească chiria.

Încetarea contractului de închiriere

Contractul de închiere încetează după un termen de preaviz (nu e cazul contractelor în care nu s-a specificat durata închirierii). De exemplu, tu ca și chiriaș dacă pleci cu 30 de zile înainte să se termine termenul de preaviz de 60 de zile, ești obligat ca pentru cele 30 de zile rămase să plătești chiria.

El mai încetează și după 30 de zile de la decesul chiriașului. Descendenții (copiii, nepoții, samd) și ascendenții (părinții, bunicii, samd) chiriașului pot să opteze să continue contractul de închiriere.

ÎNTREBĂRI FRECVENTE

Unde se face contractul de închiriere?

La ANAF sau la notar.

Ce se întâmplă dacă nu ai contract de închiriere?

Problema se pune atunci când nu se face contract de închiriere, că nu îl poți da afară pe chiriaș rapid (dacă ai contract de închiriere înregistrat la ANAF sau legalizat la notar, acesta este titlu executoriu și te poți duce la un executor judecătoresc și îl pune în executare. Acesta poate veni cu poliția la fața locului să îl dea afară pe chiriaș, îi poate pune poprire pe conturi, etc), nu poți demonstra că chiria este 400 $ iar chiriașul plătește mai puțin, nu poți demonstra că la început erau 2 televizioare în apartament iar la terminarea contractului nu mai este niciunul.

Procedura executării silite se poate aplica în cazul unui contract de închiriere și e important de știut când începe, când se aplică și cât durează.

Ce se întamplă dacă nu plătesc chiria?

Depinde dacă există contract de închiere (înregistrat la ANAF / notar) sau nu. Poți fi executat silit. Dacă nu ai bunuri, scapi momentan dar te poate urmări executarea silită toată viața, în anumite condiții. Trebuie și cel care vrea să te execute să plătească un executor judecătoresc la fiecare 3 ani și uneori mai renunță la executare dacă nu găsesc bunuri pe numele tău sau dacă muncești la negru.

Contractul de chirie se înregistrează la ANAF?

Este obligatoriu înregistrarea la ANAF. Proprietarul poate răspunde penal pentru infracțiunea de evaziune fiscală (pedeapsa este închisoarea de la 2 la 8 ani și interzicerea unor drepturi sau amendă penală) dacă nu a încheiat contractul de închiriere în formă scrisă și nu a declarat veniturile obținute din închiriere. Deci, mare atenție!

Dar să nu uităm că și chiriașul pentru complicitate la această infracțiune, la rândul lui, poate fi tras la răspundere penală.

Chiriașul a plecat fără să plătească. Ce soluții am?

Dacă contractul de închiriere este înregistrat la ANAF, atunci mergi la un executor judecătoresc cu contractul de închiriere pentru a-l pune în executare silită și să știi ce se întâmplă în cadrul procedurii de executare silită. De acolo știe executorul ce să facă, poprire pe salariu (asta dacă nu lucrează la negru), execută silit bunurile, poate are vreo mașină, vreun apartament, etc.

Chiriașul nu plătește chiria

Inițial ar trebui vorbit cu chiriașul să plătească de bună voie, altfel vor decurge consecințele normale pentru neexecutarea obligației corelative folosirii bunului. Există multe situații neplăcute când se închiriază chiar și unor prieteni, care la început plătesc chiria dar pe parcurs plătec mai puțin sau deloc.

Dacă contractul de închiriere este înregistrat la ANAF, atunci mergi la un executor judecătoresc cu contractul pentru a-l pune în executare silită. De acolo știe executorul ce să facă, poprire pe salariu (asta dacă nu lucrează la negru), execută silit bunurile, poate are vreo mașină, vreun apartament, etc.

Chiriașul are drept de preemțiune?

Da și nu.

Nu dacă nu își execută obligațiile confom vechiului contrct de închiriere.

Da, dacă este de buna credință în obligațiile pe care le are față de proprietar (plătește chiria la timp, nu face stricăciuni în imobil, îl înștiințează pe proprietar de reparațiile pe care trebuie să le facă, etc).

Dar condițiile trebuie să fie la fel pentru toți chiriașii care vor să stea în chirie. Dacă unul pluseaza cu 20 de euro, atunci nu mai vorbim de dreptul de preemțiune.

Chiriașul plătește gunoiul, fondul de rulment, reparațiile, impozitul sau reviziile la centrală?

Proprietarul plătește:

fondul de rulment,
fondul de reparații,
impozitul pentru contractul de închiriere (deși se practică să îl plătească chiriașul că altfel îi mărește chiria),
impozitul pe casa datorat la ANAF,
reviziile la centrală.

Chiriașul plătește:

utilitățile (curent, gaze, apa din apartament, curentul la lift),
salariul administratorului,
salariul femeii de serviciu,
salariul îngrijitorului pentru spațiul verde din fața blocului,
reparațiile curente,
gunoiul.

Chiriașul a adunat datorii la asociație

Chiar dacă chiriașul a adunat datorii la asociația de proprietari, proprietarul este cel care răspunde pentru datoriile strânse în cazul unei executări silite și pe urmă se poate întoarce împotriva chiriașului pentru a-și recupera banii. Aceste datorii se prescriu în 3 ani dacă asociația de proprietari nu-și îndeplinește obligațiile de înștiințare a proprietarului cu privire la datorii (ea este obligată să-l înștiințeze pe proprietar de apariția datoriilor după 3 luni).

Vreau sa îl dau afară pe chiriaș. Cum procedez?

Depinde de motiv.

Dacă chiriașul își execută obligațiile din contract, atunci nu există motive de a-l da afară pentru că așa i s-a năzărit proprietarului.

Dacă chiriașul nu plătește chiria sau produce daune în apartament, acesta este obligat, în virtutea principiilor răspunderii civile delictuale, să respecte regulile de conduită și drepturile proprietarului. Dar nu poate fi dat afară până nu se termină perioada din contract.

Termenul de preaviz la contractul de închiriere

Dacă există un contract de închiriere înregistrat la ANAF, atunci se dă un termen de preaviz și apoi poate fi dat afară din imobil.

Dacă nu există contract de închiere, singura soluție este să fie acționat în instanță.

Ce pot să fac dacă chiriașul refuză să părăsească apartamentul?

Dacă există un contract de închiriere înregistrat la ANAF, atunci se dă un termen de preaviz și apoi poate fi dat afară din imobil.